[이사 일기] #5. 빌라 전세→아파트 매매(전매) : 새 집 이동 시 주의 사항 ③

원매도자로부터 분양권 승계 작업이 완료되어, 저희 명의로 된 분양계약서가 나오게 되었습니다. 추가적으로, 집의 컨디션을 확인할 수 있는 사전점검도 마쳤습니다. 이후 절차에 대해 확인해보고자 합니다.

 

 

8. 잔금 치르기 위한 은행별 대출 금리 확인 : 입주 카페 가입 & 부동산 이용

 신축 아파트에 청약/전매하여 입주하게 될 때에는, 일반적으로 자금에 대해 3가지 형태로 나누어 지급하게 됩니다. 최초 아파트 계약 시 이뤄질 계약금, 아파트가 지어지는 동안 6개월 정도 단위마다 약 6번의 차례에 따라 각 10%씩 지급되는 중도금, 마지막으로 시공이 완료된 이후 입주시기 동안 받게 되는 잔금.

<자금 일정>

계   약   금  : 10%
중도금 1차 : 10% (6개월 주기)
중도금 2차 : 10% (6개월 주기)
중도금 3차 : 10% (6개월 주기)
중도금 4차 : 10% (6개월 주기)
중도금 5차 : 10% (6개월 주기)
중도금 6차 : 10% (6개월 주기)
잔          금 : 30%

 

 그리고 온전히 자기 자금만으로 해당 금액들을 지급하기 어려울 수 있는 점에 따라, 은행의 대출을 끼어서 해당 자금을 내곤 합니다. 이는 대부분 중도금 대출과 잔금 대출로 나뉜다고 봐주시면 되겠습니다. 또한 대규모 아파트 분양에 따른 대출이다 보니, 은행별로 별도 지정 은행 협약 은행을 만들어 그곳에서만 취급을 하고 있습니다. 같은 국민은행, 우리은행이더라도, 취급을 안 하는 지점이 있을 수 있다는 의미입니다. 

 

 그중, 중도금 대출에 대해 간단히 살피고 넘어가게 되는데, 이는 해당 은행과 시공사 간 협약에 따라 중도금 이자 후불, 무이자와 같이 의미가 나뉠 수 있고, 그 대출은 공통적으로 분양가 기준 50% 정도까지 지급이 되는 편입니다(부동산 지역별 용도별 특별법에 따라 상이해질 수 있으니, 공고 확인이 중요합니다). 그 50%가 적용되는 시점은 별도로 정해진 부분은 없이, 잔금 이전 6개의 회차 중 선택하여 진행하면 됩니다. 가령 중도금 1~5차까지는 은행 대출을 이용하고, 중도금 6차는 본인이 자납 하는 방법이 있을 수 있고, 중도금 1차는 본인이 자납 하고, 2~6차까지는 은행 대출을 이용하는 방법이 있을 수 있습니다.

 

 전매를 통하여, 중간에 해당 내용을 확인할 상황이 되었을 경우, 본 내용은 부동산 계약 과정에서 "중도금을 얼마까지, 대출/자납으로 진행되었고, 남은 중도금은 얼마입니다"와 같이 안내를 받으실 수 있습니다.

 

 사전점검 행사가 진행되고, 검토받고, 끝났다는 의미는 아파트가 완공되어 입주할 수는 있는 시점에 다가왔다는 것이고, 해당 시점은 중도금 6차까지 모두 마무리되어 잔금만 치르면 되는 상태로 남아있다는 의미로 해석하실 수도 있습니다. 그리고 그 잔금에 대해서도, 다시 자납으로 진행해 볼 수 있고, 은행을 통한 대출로 진행해 볼 수도 있습니다.

 

 여기서 특이점은, 잔금의 경우 은행을 통한 대출로 진행하게 된다면, 이는 중도금 대출 시 진행했던 곳과는 다를 수 있다는 점입니다. 분양사/시공사 측과 협약을 맺은 중도금 대출 은행이 있고, 이와 별도로 잔금 대출을 협약한 은행이 따로 있다는 의미입니다. 이러한 내용을 가지고 잔금 대출의 특성을 잠시 정리해 보겠습니다.

 

<잔금 대출>

○ 중도금 대출과는 다른 은행으로 진행할 수 있다. 
○ 임의의 은행으로는 불가하고, 같은 xx은행이라고 하더라도, 취급할 수 있는 지점이 정해져 있다.
○ 3~5곳의 협약 은행들이 있고, 일반적으로 사전점검의 날과 같은 행사일에 별도 부스를 설치하여 안내한다.
○ 해당 은행별 금리조건, 감정가 조건들이 상이할 수 있어, 은행별 품을 팔아 확인해 볼 필요가 있다.
○ 중도금 대출했던 곳과 다른 은행으로 잔금 대출을 실행하게 될 경우, 잔금 대출 시, 30%에 해당하는 금액만 대출로 일어나는 것이 아니라, <중도금 대출을 받은 금액 + 잔금 대출받을 금액>까지 모두 대출을 받고, 중도금 대출만큼은 중도금 대출 은행에 상환 후, 한 은행에서 관리되도록 진행하게 된다.

 

 이처럼, 잔금 대출은 여러 은행의 각 조건에 따라 큰 틀은 대동소이할 수 있으나 내실은 조금씩 다를 수도 있는 부분이 있어 별도로 확인하는 부분이 필요합니다. 그리고 저희는 그 확인하는 방법을 다시 2가지로 나눠 확인하여 볼 수 있습니다.

 

<은행별 특이점 확인하는 방법>

○ 부동산 통하여 확인 : 부동산에서 직접적으로 시공사와 은행에 확인은 불가하나, 고객들을 통하여 각종 중요 정보를 전달받을 수도 있습니다. 특히 은행별 금리, 감정가 요건이 어떻게 진행되고 있는지 표와 같은 형식으로 정리하여 전달받아볼 수 있습니다.
○ 입주카페 확인 : 아파트 입주를 시작하게 되면, 입주 카페를 통해 자세한 내용들을 공지받을 수 있는데, 입주카페를 가입하기 위해서는 일반적으로 분양계약서 사진을 요청받게 됩니다. 가입이 어느 정도 엄격하게 통제되어 있어, 전매자의 경우도, 승계에 따른 분양계약서가 발급된 이후 가입할 수 있다 보니, 이 부분을 염두하셔서 정보를 확인해주셔야 합니다.

 

9. 은행 상담사 유선 등 접촉, 약속 잡기

 각 은행별 금리나 특이 사항들을 모두 확인하였다면, 해당 내용을 바탕으로 은행과 접촉하여 볼 수 있습니다. 하지만, 유의하시기로, 해당 상담이 집단으로 이뤄지는 내용이다 보니, 무작정 시간 되는 날에 간다고 상담이 되지는 않을 것입니다. 반드시 사전에 상호 간 가능 날짜를 협의하고 가주셔야 하고. 그 해당일을 확인하기 위해 유선/문자 등으로 약속을 잡고 가주셔야 합니다. 유선 연락처에 대해서는 상기 <은행별 특이점 확인하는 방법>을 통해 확인하여 볼 수도 있을 것입니다.

 

 혹시나 <은행별 특이점 확인하는 방법>을 통해 이해되지 않는 부분이 있다면, 그에 대해서도 여쭤봐주시면 친절하게 응답해 주시는 편입니다. 가령 '여타 조건들이 맞는다면 최대 얼마까지 대출이 나올 수 있을지', '금리는 대략 어느 정도로 나올지'와 같은 내용들이 있습니다.

10. 대출거래약정 & 잔금일 체크

 원하는 은행에 원하는 상담사와 일정 조율이 되었다면, 그곳을 방문하여 대출상담신청서 및 대출거래약정서까지 작성해 주시면 되겠습니다. 이때 상담을 하시다 보면, 상품별로 얼마의 금액까지 대출이 나올 수 있는지, 그 상품에 따라 어느 정도 금리가 책정될 수 있는지에 대한 내용까지도 자세히 안내받으실 수 있습니다. 특히, 분양가를 기준으로 대출이 나오는지, 감정가를 기준으로 대출이 나오는지에 따라 이용가능한 한도가 확연하게 다를 수 있으니 유의 바랍니다.

 

<대출 최대 얼마까지 나오나요?>

기본적으로 LTV & 규제지역 요건 & 생애최초 요건 등을 고려하여 대출이 심사되게 됩니다. 그리고 그 최대 가능금액은 상품별로 상이할 수 있는 부분일 수 있습니다. 가령, 그 비율을 다 확인하였을 때, 80%라는 수치를 가정해 보겠습니다. 물가상승률에 따라 분양가 대비 감정가가 올라가는 것이 일반적인 상황일 수 있다 보니, 해당 내용도 반영하여 가정해 보겠습니다.

분양가 3억 아파트 - 감정가 4억이 된 상황
① 분양가 기준으로 심사 시, 3억 x 80% = 2.4억까지 대출 가능 = 2.4억으로 중도금과 잔금을 모두 해결해야 함
② 감정가 기준으로 심사 시, 4억 x 80% = 3.2억까지 대출 가능. 다만 은행에서 분양가를 초과해서는 진행 불가하다 할 수 있어, 3억까지 대출 가능할 수 있음. 3억으로 중도금과 잔금을 모두 해결해야 함.

② 의 경우, 대출을 통해 별도 자기 자금 없이 진행할 수도 있는 상황처럼 보입니다. 무조건 유리하다 생각이 들 수 있으나, ①의 경우, 별도 정책금융 상품으로써 저율의 정책금리를 이용하는 상황일 수 있습니다. 반면 ②의 경우 정책금리는 이용하지 못하는 은행의 일반 상품일 수 있습니다.

 이러한 점들을 고려하여 효율적으로 대출을 이용하심이 중요합니다.

 

 입주일은 대게, 집단 입주의 경우, 입주 기간이라는 것을 설정해 놓습니다. 보통 아파트가 완공된 이후 2개월 정도의 기간을 입주 기간이라고 지정해 놓는 편인데, 해당 기간을 넘어가면, 별도의 이자수수료를 분양사 측에 납입해야 할 수도 있습니다. 때문에 입주 기간 중을 잔금 실행일로 지정하여 확인하면 되고, 자금 요건에 맞추어 특정 잔금일에 대출실행을 약정하는 등 맞추어 진행하시면 되겠습니다.

 

 이외에 은행에 심사 시 제출할 서류는 다음과 같으며, 세부적인 부분은 조금씩 달라질 수 있어 사전에 확인해 보심이 중요할 수 있습니다.

 

<은행 잔금 대출 필요 서류>

○ 공금계약서 원본 (옵션포함)
○ 분양권 매매계약서 원본
○ 부동산 거래계약 신고필증
○ 전입세대확인서(도로명 지번 모두 포함되게)

○ 인감증명서 2통
○ 인감도장
○ 등본 2통
○ 초본 2통 (과거이력 포함)
○ 가족관계증명서 2통 (상세 발급분)

○ 소득확인서류(재직증명서 + 근로소득원천징수영수증 2개년치)
○ 건강보험자격득실확인서
○ 신분증

 

11. 잔금일 확인사항 : 수십 번 시뮬레이션 이후, 입주증 발급

 잔금일에 해야 할 일이 많았습니다. 업무자체는 즉시 처리되어, 바로 다음 단계로 넘어갈 수 있었지만, 업무들이 연관된 듯 독립적으로 확인되는 내용도 있었다 보니, 몇 번이고 진행에 문제없을지 시뮬레이션을 따져보아야 했습니다. 잔금일에, 잔금대출 실행되는 시간까지 기다려야 했고, 실행된 것을 가지고 중도금 대출 실행 은행에 상환 혹은 확인요청을 해야 했습니다. 그 외 옵션계약은 또다시 별도로 확인하여 잔금을 내야 하는 부분도 있었고, 별도 특약조건이 있다면 해당 내용도 맞추어 진행해야 했습니다.

 해당 내용들이 모두 진행된 뒤, 최종적으로 분양사에 다음 서류들을 제출하면 되었습니다. 우여곡절이 여럿 있었으나, 분양사 측에서도 팩스본, 메일 등을 통하여 원활하고 친절하게 확인해 주시는 편이라, 문제없이 진행했고, 오전 일찍이 입주증 발급까지 처리할 수 있었습니다.

<입주증 발급>

○ 잔금 영수증
○ 옵션 대금 납입 영수증
○ 중도금 대출 완제 영수증
○ 중도금 대출 이자 납부 영수증
○ 관리비 예치금 영수증
○ 계약자 신분증

 

 이후, 이동 과정에서 특이점이 생겼다거나, 특히나 유의해야 할 부분이 있었다면, 해당 내용들에 대해서도 말씀드려 보겠습니다. 감사합니다.