[부동산 일기] 전세 계약, 위험 줄이는 특약 문구

 

1. 전세 사기 문제 발생?

 최근에 조금 잠잠해지고 있는 듯하나, 여전히 계속되고 있는 이슈가 있습니다. 바로 전세사기에 대한 내용입니다. 코로나19 발생과 함께 시장에 생계 자금으로 유동성이 풀리며, 시장에 어마한 부양책이 이뤄졌었습니다. 누군가는 목적대로 긴급 자금으로 이용하였고, 누군가는 해당 자금을 통해 투자를 하는 등 다양한 방향으로 이용된 자금이었습니다. 그래서였을까, 그중 하나로 부동산 시장에 투자 자금이 몰려 엄청난 집값 상승을 목격할 수 있었습니다. 보란 듯이 매매 가격과 함께 거주지에 대한 전세가격 또한 뛰어올랐습니다.
 
 하지만 코로나19가 종식되었다는 발표가 있으며, 세계적으로 풀렸던 유동성을 다시 회수하여 올라간 물가를 잡고자 하는 움직임이 있었습니다. 유동성을 흡수하기 위해 금리 인상 기조가 세간에 펼쳐졌고, 자금이 옥죄어지며 다른 투자 자산에 관심을 기울일 여력도 없이 갚아야 할 자금만 늘어갔습니다. 자연스레 코로나19와 함께 거품처럼 올라갔던 부동산 각기 자산들은 일제히 원래 가격으로 돌아오기 시작했고, 우리는 고점 대비 폭락했다는 내용으로 뉴스를 접하곤 하였습니다.
 
 문제는 전세시장에 대한 내용이었습니다. 전세 계약을 하면 일반적으로 2년간 계약을 맺고 유지하게 될 텐데, 이미 고점까지 올라버린 매매가를 기준으로, 전세 계약을 했었다면, 그 2년 뒤의 시점에는 전세보증금으로 묶여 있는 자금이 현 매매가 보다 높아버릴 수도 있다는 상황인 것입니다.

<예시>
시   기 : 부동산 활황    →  부동산 침체 
매매가 : 3     억     원   →   2.4  억     원   
전세가 : 2.7  억     원   →   2.7  억     원 

 
 위의 <예시>처럼 진행된 상황일 경우, 전세 계약 만기에 따라, 임대인과 협의를 하여, 전세보증금을 반환받거나 부동산 침체기에 따라 하락한 금액&비율만큼을 보전받아야 할 것입니다. 하지만 해당 내용이 사기 피해의 현장과 이어진다면, 임대인이 다음처럼 말해버리는 경우가 대부분일 것이었습니다.

"돈이 없다. 경매를 하건 알아서 찾아가라"

 
 이렇게 되어버린다면, 결국 경매를 하여 집이 넘어가더라도, 우리가 최초 계약한 전세보증금은 받지 못할 수도 있는 상황인 것입니다. 이외에도 시간과 추가적인 품은 덤으로 더 들어버릴 수 있습니다.
 

2. 내 보증금을 지키기 위해 전세보증보험은 필수!

 그렇다면, 전세 제도는 전혀 이용할 수 없을 불완전한 제도일까요? 아닙니다. 이 또한 임대인과 임차인의 양측의 이점이 있기에 지속적으로 활용 중인 제도임은 변함이 없고, 위와 같은 위험을 보완하여 이용하면 된다는 의미입니다.
 
 최근 전세 보증금을 지키기 위해 적극적으로 홍보되고 있는, [전세보증보험]이라는 제도가 있습니다. 보험의 의미답게 사고가 났을 때, 청구한다는 의미로, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 보험을 청구하여 손실을 보전할 수 있다는 내용입니다.  은행을 통하여도 가입할 수 있고, 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)을 통해 직접 가입을 할 수 도 있습니다. 
 
 이로써 문제가 생겼을 때, 리스크를 방지하고자 하는 보험 장치를 하나 만들게 되고, 보증보험을 청구할 사고가 안 일어나는 것이 최선이지만, 만약 해당 사고가 나더라도, 대응책을 마련해 볼 수 있게 됩니다.
 

3. 내 보증금을 지키기 위해 특약으로도 대비하자!

 이와 같은 전세 시장의 두려움 때문에, 전세보증보험을 통해, 일정 보험료를 내고 보험금을 지키고자 하실 수 있습니다. 하지만 만약, 당장에 비용이 들지 않는데, 특정 조치를 하면, 보험금의 이중 안전장치를 만들 수 있을뿐더러, 사후적인 문제 또한 해결할 수 있다면, 과연 안 하실 수 있으실까요?
 
 우리는 전세 계약을 할 때, 임대인과의 특약 문구를 작성하게 됩니다. 아직 계약하기 이전인 부분으로, 여러 특약 조건을 통해 임대인과의 협의를 이어 나가 볼 수 있습니다. 아래 해당 문구와 그 내용의 포인트 사항을 체크해 보며, 최선의 안전장치를 만들어보고자 합니다.

<전세보증보험 특약 문구>

① "전세 대출 미 발생 시, 본 계약은 무효로 하고, 계약금은 반환한다. (단순변심, 신용등급 하락 요인 제외)"
→ 계약금을 보내게 된 시점에서, 귀책사유가 있다면, 해당 내용은 귀책이 있는 쪽에서 부담해야 합니다. 그런데 막상 전세 계약 준비를 하려 했는데, 어느 은행에서도 전세 대출을 취급할 수 없는 상황이라면, 귀책사유에 대한 판단이 모호할 수 있으니, 사전에 해당내용처럼 기재하는 것이 유용합니다.

② "전세금반환보증보험은 임대인 측에서 3개월 이내에 100% 금액에 대해 가입하며, 미 이행 시, 계약은 무효되고 전세보증금은 반환한다."
→ 전세금반환보증보험의 경우, 보험의 필요상 임차인이 가입하는 게 기본적인 내용일 수 있습니다. 하지만, 경우에 따라 (특히 임대사업자는 필수로) 임대인이 가입하여야 하는 조건을 요청드려볼 수 있는데, 해당 내용을 말씀드려 보며, 관련 협의를 이어 나가 볼 수 있습니다. 중요한 부분은 ③ 내용입니다.

③ '전세금반환보증 가입 과정에서 감정가, 제한물건 설정 등 부적격 사유 발생으로 가입이 불가할 경우, 계약은 취소되며, 즉시 전세보증금 반환 및 이사비용을 지급한다."
→ 임대인 측이건, 임차인 측이건 전세보증보험 가입의 경우는, 전세 계약을 한 뒤, 그리고 잔금까지 오간 뒤일 수 있습니다. 그런데 만약, 그 뒤에 보증보험을 가입하려고 하니, 감정가가 현저히 낮다거나, 임대인이 해당 물건을 가지고 추가로 대출받은 여력이 있다고 하면, 당연스럽게 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 해당 내용을 미연에 방지코자, 누가 가입하는지 보다, 가입 자체가 가능한 지에 대한 특약 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

④ "전세잔금일에 을구를 포함한 말소조건으로 진행되며, 임대인은 전세 기간 동안 어떠한 제한물권도 미설정해야 한다." 
→ 가장 사고가 많이 날 수 있는 부분으로 유의해야 합니다. 보증보험에 대한 측면이라기보다, 전세에 대한 맹점일 수 있는 부분으로, 전세 계약을 하고 잔금을 치른다면, 당연히 계약서에는 확정일자, 잔금일에는 전입신고를 하셨을 것입니다. 이것이 있어야, 해당 물건에 사고가 나도, 세입자로서 권리가 지켜지기 때문입니다. 저희는 이를 대향력이라고 하는데, 문제는 대항력이 다음날 00시 이후부터 생긴다는 부분입니다. 만약 임대인이 악의적으로, 잔금일에 해당 부동산을 담보로 추가적인 대출을 받고, 은행에서 그날 근저당권 등 제한물권을 설정했다면, 이는 세입자의 대항력보다 우선한다는 의미입니다. 그러면 보험금 청구는 고사하고, 경매에 넘어가도 아무 조치를 취하지 못할 수도 있습니다. 간단한 문장이지만, 여러 내용이 포함되어 있어, 확인 후 진행이 필요합니다.

⑤ 전세 계약기간 동안 매매, 증여 등의 사유 발생 시 즉시 임차인에게 통지하여 본 전세 계약 및 보험금 청구에 문제가 없도록 하여야 한다. 만약 임차인에게 해당 정보 미통지 및 이로 인해 보험금 청구과정에서 문제가 발생될 경우 최초 계약한 임대인에게 보증금 반환 등 책임의무가 유효하다.
→ 전세사기의 유형으로 자주 나는 문제 중 하나를 막고자 하는 부분으로 남겨보았습니다. 전세사기의 경우, 기존 임대인이 연고지도 없는 제3의 새로운 임대인을 마련하여, 명의를 넘긴 뒤, 본인은 아무런 책임이 없다며 모른 체하는 상황이 많습니다. 그리고 임차인은 이 내용을 전세 만기가 되었을 때쯤에나 알 수도 있습니다. 뿐만 아니라, 막상 보험금 등을 청구하려고 해도, 임대인에 대한 정보가 필요한데, 바뀐 임대인은 연락 두절, 최초 임대인은 책임 호피와 같은 상황으로 일관될 경우, 보험금 청구에도 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

⑥ 본 계약은 계약기간(2년 동안)의 보증보험 가입 및 유지에 결격사유 없도록 해야 한다.
→ 상기 내용에 대한 추가적인 정리사항입니다.